上半期、中国全体で新築・中古住宅の取引総量が前年比増加――
政策の追い風で不動産市場安定化へ

北京市は五環路外の住宅購入制限を撤廃し、住宅公積金制度を四つの面で調整した。各地も住宅消費の潜在力を引き出す施策を打ち出し、「良い家」建設を積極的に推進。さらに一部都市では住宅公積金の利用範囲を拡大し、購入者が公積金口座を使って住宅の頭金を支払えるようにするなどの措置を導入している。こうした政策効果により、不動産市場の活発度は上昇し、さまざまな前向きな変化が現れている。

各地の政策が

着実に効果を発揮

8月8日、北京市は、条件を満たす家庭について五環路外での住宅購入戸数制限を撤廃し、住宅公積金支援を拡充すると発表した。具体的には、①初回住宅の認定基準の最適化、②二軒目住宅ローン枠の引き上げ、③二軒目住宅ローン頭金比率の引き下げ、④年間公積金貸付限度額の引き上げ――の4点で、購入コストと取得ハードルを下げる内容だ。

政策発表から1週間足らずで、五環路外の複数の物件で見学客が急増した。業界関係者は、この調整が市場予測の改善と不動産市場の下げ止まり・回復を後押しすると分析する。

今年に入り、国家・地方の各種政策の迅速な実施に伴い、各都市の不動産市場に前向きな変化が見られる。上半期の全国の新築・中古住宅取引総量は前年比増加し、市場は概ね安定を保った。

一線都市では、深圳市の上半期中古住宅成約件数が月平均5000件を超え、全体として良好に推移。広州市の中古住宅成約件数と成約面積は前年同期比でそれぞれ12.98％、13.31％増となった。杭州、合肥、長沙、成都などの主要二線都市では新築住宅価格の月次上昇傾向が続き、複数カ月連続で上昇している。

また、西安市、深圳市、杭州市などは住宅公積金政策を見直し、利用範囲を拡大。購入者が公積金口座を使って頭金を支払えるようにし、市場の活性化を図っている。

取引量の改善

市場統計によると、不動産市場の下げ止まり・回復を促す施策の効果は顕著だ。国家統計局の盛来運副局長は上半期の経済情勢分析で、「不動産市場は、変動はあったものの全体として下げ止まり・回復に向かっている」と述べた。

取引量は改善し、商品住宅販売の減少幅は縮小。上半期の全国新築商品住宅販売面積は前年同期比3.5％減で、減少幅は前年同期比15.5ポイント、前年通年比9.4ポイント縮小した。販売額は5.5％減で、減少幅は前年同期比19.5ポイント、前年通年比11.6ポイント縮小。中古住宅の取引量は前年同期比で増加した。

市場価格の下落幅も縮小し、一部都市では上昇。6月の新築住宅販売価格は一～三線都市いずれも変動はあったが、前年同期比の下落幅は縮小。一線、二線、三線都市の下落幅は前月比でそれぞれ0.3、0.5、0.3ポイント縮小した。

資金調達環境も改善。「ホワイトリスト」政策や販売回復の追い風で、不動産企業の債務整理は着実に進行。上半期の不動産開発企業の到着資金の減少幅は前年同期比で16.4ポイント、前年通年比で10.8ポイント縮小した。国内ローンは0.6％増となり、在庫削減も進展。6月末の全国商品住宅待機販売面積は前月末比479万平方メートル減で、4カ月連続の減少となった。

盛来運氏は、「不動産市場の底打ちには一定の時間が必要で、底打ち・転換期には指標の変動は正常だ。今後はさらに強力な措置で市場の下げ止まり・回復を進める必要がある」と述べた。

市場安定の維持

今後、安定化政策の精度をどう高めるか。

「都市ごとの施策」が引き続き鍵となる。最近、住房・都市農村建設部の調査団は広東省と浙江省を訪れ、各地に不動産調整政策の自主権を十分に活用し、都市ごとに的確な施策を講じ、政策実施の総合性と効果を高め、不動産市場の安定傾向を持続させるよう求めた。また、安全・快適・環境配慮・スマートな「良い家」の建設を加速し、需要喚起・供給改善・リスク解消を多方面から進め、市場の下げ止まり・回復を一層推進する方針を示した。

調査団は、複雑な国内外情勢の中で、各地域や関係部門が政策の「組み合わせ技」を継続的に実行し、引き渡し確保の取り組みを強化、購入者の権益を保護していると評価。中古住宅取引の割合が高まり、複数の省で中古住宅取引量が新築を上回るなど、市場に新たな特徴が現れていると指摘した。

都市更新の推進も市場の健全な発展に新たな活力をもたらす。

最近の中央都市工作会議では、「都市更新を重要な手段とし、都市構造の最適化、エネルギー転換、品質向上、グリーン化、文化継承、統治能力向上を推進する」「高品質な都市更新を展開し、国内外の双方向循環における都市のハブ機能を十分に発揮する」と強調。財政部も新たな不動産発展モデル構築を支援し、都市更新を実施して市場の持続的な健全発展を促すとした。

上海交通大学住宅・都市建設研究センターの陳杰主任は、「都市更新は都市発展の重要な転換点になっている。既存ストックの質向上と効率化、内需新動力の創出に資し、市場の安定傾向を持続させ、不動産業界の転換・高度化を後押しする」と述べた。